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    竟然要賣2萬+?這個項目到底值不值?

    http://www.wecaremedical.net      2022/9/28 20:00:00      住在龍城      評論: 0

          要說最近太原高端改善市場熱度爆棚的項目,非保利大都匯莫屬,9月24日營銷中心開放當晚,一場名為“摩登之夜”的盛大活動開啟,保利以都市時尚夜生活、高定藝術時裝秀等活動,將親賢街的摩登生活體現得淋漓盡致。

      

          說起來,保利大都匯項目的推進速度之快令人驚嘆:8月拿地、9月開放、10月就要開盤,自營銷中心開放向大家展示出一個親賢摩登場之后,隨著開盤節點臨近,大家的關注點又放到了價格上。

          所以,這樣一個占盡了地段優勢的高端改善盤到底會賣多少錢呢?下面就從六個維度來闡述一下項目的定價邏輯。

          1、地段維度:內環“心臟”

          保利大都匯位于太原內城親賢板塊,王村南街和長治路交匯處,向北1公里是城市中軸南內環街,向南1公里是太原的“不夜城”親賢街,而西側緊鄰的長治路是城市的縱軸線,太原首條開通運營的地鐵就在此處。

          而如果我們站在城市環線的視角來看,可以很清楚的看到保利大都匯正處在內環的“心臟”位置。

      

          很明顯的,太原近些年的高端項目有逐步回歸內城的趨勢、而事實上要論及真正的城市“硬核”地段,無論是龍城大街還是長風西,在長風親賢面前都是小輩。

          放眼國內外城市,也是“地段至上”,內城即為毫無疑問的城市價格高地,比如紐約的“曼哈頓”、深圳的“南山區”、北京的“西城區”等。

          2、品牌維度:實力央企

          保利大家都很熟悉了,作為實力央企,保利進入山西市場10年來,一直積極參與山西的城市建設,今年更是位列山西房企銷售額榜一位置,目前在山西一共開發了33個盤,涵蓋剛需和高改,服務約20萬+業主,尤其是在行業低谷的時候,央企三道紅線綠檔的安全性深受購房者信賴。

          準確的說,保利是首個在親賢板塊拿地的央企品牌。

          為什么提這個?其實之前也有品牌房企在親賢板塊拿地,但苦于資金實力不強或者項目合作糾紛導致進度緩慢,直到現在也沒有開盤銷售。

          所以,這次輪到保利,大家的期待值就被吊得很高,某種程度上可以看成親賢和保利的強強聯合。

          3、競爭維度:沒有競品

          放眼親賢街,高端市場已經空缺了很多年,所以保利大都匯入市基本是沒有競品的,尤其是品牌端,碾壓效果就很明顯。

          而要說到全城競爭,從板塊上看基本集中在龍城大街板塊和長風西板塊,而且其中更多的是保利內部的幾個項目之間的競爭。

      

          其實無論是龍城大街板塊的保利天珺還是長風西板塊的保利天悅,都是板塊內極具代表性的示范項目,也代表了保利優秀的操盤能力。

          不過前面也說過了,長風親賢板塊的地段畢竟擺在那里,是下游的長風西和龍城大街板塊無法相比的。

          倒是可以在價格上做個參考,當前龍城大街板塊和長風西板塊高改項目售價都上探到了2萬元/㎡+,長風親賢板塊地段價值更在其上,價格理應更高。

          而對于保利大都匯來說,占據著親賢板塊“心臟”位置,首先在地段上就贏了,在地段足夠好的情況下,其他配置的重要程度就可以往后放了。

          4、土地維度:宅地短缺

          為什么長風親賢的項目一出來就備受關注?不僅僅是因為地段絕佳,而且是因為土地供應很少。

          本身內城土地資源就很稀有,而且從長風親賢的商圈定位來看,還是以商業用地居多,住宅用地少之又少。

          早些年太原市進行大規模城改的時候,也是先從城市外圍開始,而親賢板塊作為城市核心區,土地價值極高,政府待價而沽,同時開發難度之大也讓很多開發商望而卻步,尤其是近一年,不少房企面臨資金問題,更是無法承受。

          像龍城大街、長風西這樣的下游板塊,我們還能數出不少待出讓地塊,但是長風親賢板塊住宅用地真的是少之又少,而且未來地價也只會越來越貴。

          所以一旦出現優質宅地大家都很關注,主要是不知道下一次再聚齊高質素的住宅用地以及靠譜的開發企業要到什么時候了。

          所以某種程度上,要置業內城長風親賢,可以說,選擇性直接鎖死。

          5、項目維度:自持寫字樓

          為什么會叫保利大都匯?其實這個是保利產品系內的商務綜合體系列,無論是從項目所處親賢商圈的商業屬性還是從項目本身30%的商住比來看,都算是配備了頂級的商業資源。

          對于商業部分,保利沒有用暢銷公寓,而是選用難度更大的寫字樓,未來建成后將成為區域內全新地標。而且這棟寫字樓是自持的,未來將作為保利山西區域總部。

          大家都知道,自持寫字樓或商業是一種重資產模式,需要強大的資金實力,像保利大都匯這次自持的寫字樓直接一次性沉淀10億的資金,這不僅從一個側面反映出了保利強大的品牌實力,更代表了保利對于內城親賢板塊的長線看好。

          而在這一系列頂配商業資源的加持之下,住宅的價值更加凸顯。

          6、產品維度:稀有小高層

          前面其實從商住比的角度聊過這塊地的開發難度很大,這里重點聊一下項目住宅業態的組合,保利大都匯采用了高低配,也就是高層+小高層的組合。

      

          這里重點聊一下小高層,其實嚴謹一點講,5號樓的9層住宅完全可以歸到洋房的范疇,1T2的設計保證了戶型的得房率和舒適度。

          而放眼親賢商圈,小高層都很難找,更別說洋房了。不用猜,這種低密業態肯定會成為拉價格的重要武器,也是改善置業的絕優之選。

          以上六個維度共同構成了保利大都匯在內城親賢無可比擬的價值體系,無論從硬核地段、品牌實力、競爭優勢、稀有土地、頂配商業還是低密小高,都構成了身為高改項目背后強大的價格支撐,因此可以說刷新內城房價高點,合情合理。

          此時再回到文章開頭的問題,保利大都匯會賣多少錢呢?

          答案揭曉,保守估計2萬/㎡+,當之無愧。

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    編輯:程~~

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