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    8月上旬太原公寓成交均價超過住宅 公寓市場回暖了

    http://www.wecaremedical.net      2022/8/25 10:26:00      太原晚報      評論: 0

    8月將盡,省城樓市整體態勢依然不樂觀。但是,屬于商辦類物業的公寓卻出現反轉,數據顯示,6、7月太原市公寓整體成交均價已經連續兩個月呈上漲之勢,8月上旬公寓成交均價超過了住宅。

    公寓緣何在逆市之中價格走漲?省城公寓產品構成和價格走勢如何?有投資前景嗎?

    A 個別項目拉動 公寓價格慢慢攀升

    2022年上半年,省城樓市供求兩端均下滑嚴重,以公寓和寫字樓最為明顯,公寓市場均價跌破9000元/平方米,以小面積總價低產品為主。上半年成交55.7萬平方米,同比下降51%,成交均價8223元/平方米,同比下降19%;6月底存量54萬平方米,去化周期58個月;以面積段30-70平方米、總價段50萬以下為主。

    但進入6月之后,省城公寓市場的成交均價卻出現上漲。朗潤智業數據顯示,6月,太原市公寓市場整體成交均價為11280元/平方米,環比上漲52%;從區域成交價格來看,小店區成交均價環比上漲15%,均價14500元/平方米,為六城區漲幅之最。南城核心板塊的太原廣場為板塊內唯一成交項目,受精裝產品成交結構影響,項目均價由15500元/平方米上漲至16600元/平方米,板塊均價隨之上漲;龍城大街板塊6月實地紫藤公館為主力成交項目,受LOFT產品成交帶動,板塊均價漲幅明顯;晉陽湖板塊的萬科公園大道為主力成交項目,受產品成交結構影響,板塊均價上漲。

    7月,公寓價格走勢依然搶眼,整體成交均價為11980元/平方米,環比上漲6%;從區域成交價格來看,小店區環比上漲11%,均價16000元/平方米,為太原六城區漲幅之最。

    公寓成交價走漲,是否意味著市場回暖?山西晚報記者查詢相關數據、走訪市場發現,省城公寓市場的需求并不活躍,此輪價格上漲與單體項目的推廣及客戶積累周期長不無關系。朗潤智業數據顯示,省城樓市中住宅成交面積占比逐年加大,公寓成交面積占比逐年縮小。2014年全城公寓市場成交面積占比尚且超過了5%,如今僅剩下3%。

    2022年上半年,太原公寓類產品的主力項目為太原吾悅廣場、萬科藍灣傳奇、萬科公園大道,三大項目業績遠超其它公寓類產品。其中太原吾悅廣場排名第一,成交金額1.63億元,成交套數達476套;而TOP10項目中排名第10的中梁百悅薈,上半年僅賣了11套房。個別項目帶動同類產品市場起伏的作用非常明顯。

    進入8月,省城已連續3周無公寓新增供應,每周的成交面積在700平方米至1500平方米之間,相當于7套至15套兩居住宅。全城二十余個公寓項目中,超過三成以上的項目每周成交套數以個位數計。但8月首周,公寓的成交均價超過了住宅均價。

    B 未來前景不明 投資公寓熱度降溫

    隨著太原城市發展,規劃體系逐步完善,城市配套不斷升級,商品房市場產品豐富、層次多樣才是樓市正向發展趨勢。但不限購不限貸、戶型小、總價低的公寓產品,卻在此輪樓市起伏中,并未現出明顯的產品優勢及亮眼的成交業績。

    操盤過華潤、富力等多個項目公寓營銷包裝的宋先生告訴山西晚報記者,樓市高歌猛進的三年前,公寓是國內熱點城市中投資者重要的投資目標,尤其是酒店托管類公寓備受買家歡迎。這種公寓收益比較穩定,而且公寓的打理、運營都有成熟的公司去運作,業主基本不需要操心,只需要等著定期從托管公司“收租”就可以了。但是,隨著疫情、地產行業衰弱等原因,公寓投資的前景變得朦朧。以太原公寓的租售比為例,如果業主每月可獲得投資回報3000元,一年可獲得投資回報36000元,看似不錯的一份收益,但是公寓銷售的單價為8000元至12000元,同時,收房及運營周期超過了5年。在租客充沛、需求不斷的情況下,公寓的投資業主總共需要20年才能回本,這是一個漫長等待的過程。而且,公寓產權僅40年,多數投資客認為公寓持續得到回報利潤的周期時間不長遠。在經濟及收入形勢變數較大的當下,公寓諸多投資優勢被稀釋了。

    業內人士唐先生稱,省城的產業結構、就業環境、收入水平對公寓市場需求的支撐有限。正因如此,太原市房企、市民對長期出租公寓的重視程度不高,其實租購并舉是投資公寓的最佳舉措。

    據業內人士劉先生透露,太原房企不太敢做“長租公寓”,因為租期回正率需要達到1/3。即如果公寓使用期限為15年,那么需要5年的運營啟動周期及回收運營成本。但省城的居住需求不及熱點城市緊俏。

    同時,高層次管理技術類且為異地流動性人才的數量不多,所以租期回正率想達到1/3理解指標較為困難。從房企角度來看“租房”和“賣房”的玩法完全不同,投資公寓做長租業務,需要房企做好長期投入管理的打算,并且有強大的資金實力做后盾。

    多位接受采訪的業內人士稱,土地不可再生,一直以開發“賣房”為利潤點的房企,也在四處尋找可持續發展的業務?!伴L租公寓”雖然戰線長,但收益長效、持續、穩定,是各大實力房企紛紛轉型投入的方向之一。但迫于投資、運營能否成功的壓力,房企對長租公寓的推廣異常謹慎,這也是百姓對長租公寓及公寓知之甚少的原因之一。

    朗潤智業數據顯示,2014年起,省城公寓產品開始逐年上升,2017年供應及成交量達到歷史高峰,分別為50.34萬平方米和58.55萬平方米。

    從2020年樓市走跌開始,公寓成交熱度隨之逐步降溫,從而也影響了房企投資開發公寓的熱情。省城公寓的供應量面積同比去年上半年縮水了近一半,市場在售公寓均為順銷的老項目。

    C 省城公寓產品 市場成長空間廣闊

    在名企產品開發不斷升級的帶動下,太原市公寓市場目前呈現多元化的特點,各區域和各類產品層出不窮。山西晚報記者了解到,省城公寓市場仍然擁有巨大的成長空間,目前公寓產品供應與需求匹配不當。公寓主要分三類:居住型公寓、商務型公寓、酒店式公寓。目前,省城主流產品當數商務型公寓,居住型公寓,酒店式公寓等產品,不多見甚至稀缺。

    業內人士稱,能引爆業主購買欲的公寓,有一個共同的特點,面積均在40平方米至70平方米左右,總價大多在40萬元至60萬元之間。除了這個共性之外,公寓還有其顯著特點:比如占據城市核心、稀缺景觀資源;可以滿足首置、首改業主的居住需要,彌補住宅市場小面積產品不足的短板;亦商亦住,投資變現能力強等。

    今年下半年,在省城長治路附近有兩大純新樓盤亮相。兩大項目均配建了高層小戶型公寓產品。業內人士稱,這樣的規劃設計是為了合理消化項目地塊上的高容積率。其中一項目超高層建筑中的公寓最小面積僅為58平方米,除去公攤,得房面積僅有40平方米左右。該項目銷售稱,受限于容積率,省城核心城區已無空間打造舒闊住宅,資金有限的年輕人想住在城里已成奢望,高層小公寓是唯一讓年輕人買得起、住得上、賣得出去的商品房產品。

    省城市民喬先生說,自己考慮買一套公寓作為婚房,又不掉面子,還能在保證生活品質的前提下擁有住所。太原目前住宅項目隨隨便便一套首付就在30萬元左右,這對于大部分的年輕人來說很困難。在這種情況下,不限購不限貸、總價低首付少的小戶型公寓就成了不二選擇,買一套作為剛需過渡還是不錯的。

    目前,太原的公寓項目有20多個。大多處于商業區、鬧市區。其中,小店區項目最多,占比太原市整個公寓市場的三分之一。但是拎包入住,可租可售的全托管酒店類公寓,以及可以享用居民水電氣暖、學區落戶的居住型公寓卻為數不多。未來,定制化公寓、酒店式公寓、養老公寓、居住型公寓等產品,則需要供需雙方的培育及市場的認可、成長。

    D 購買公寓 地段仍是首要選擇

    按照當前年輕人的消費和收入比,貸款或分期付款買個公寓相對更易承受。那么,如何才能購買到自己心儀的公寓呢?山西晚報記者咨詢多位業內人士總結了幾點供大家參考。

    買住宅考慮地段,買公寓也是,盡量首選商圈中心、或是學校周圍。優質地段,才有充沛的人流量,擁有出租、出售廣泛的需求基礎。同時也要看周邊的精品公寓有多少,如果同質化嚴重甚至超負荷,那就盡量放棄購買。好地段,意味著交通便利,公寓的業主及租客在意時間和交通成本,地鐵、交通樞紐沿線及周邊的公寓價值更高。

    同時,公寓的購買及持有成本要比住宅高。業內人士稱,公寓屬于商辦物業,不能落戶、無學位,更適合一些單身貴族和想當作工作室的創業者。公寓按照用地性質劃分,交易稅費是3%,主要交易稅包含營業稅、個人所得稅及土地增值稅,也就是說想買二手公寓,購房者在60萬元買入公寓的情況下,需再付8萬元左右的稅費。

    公寓水電取暖等費用比普通住宅要高,生活配套必需品屬于商業用途。與住宅相比,公寓居家體驗差,住宅一般一梯兩戶,公寓則多達一梯6戶甚至8戶,有的小公司還會經常在公寓舉辦會議,公寓的噪音比住宅大,電梯、樓梯等公共空間的利用率比住宅高。

    相比租住住宅,公寓尤其是長租公寓的租住體驗感更好一些。業內人士唐先生說,傳統住房租賃需求端痛點頻出,如房源信息零散、虛假較多、部分租金定價不透明、硬件設施不透明等。整體上,租客體驗不是很好。品牌房企開發運營的長租公寓,近年來深受歡迎,因為其能夠解決傳統住房租賃痛點,其出租信息發布方為房企或運營方等機構或單位,房源信息為一個項目內所有房源,信息真實、價格透明、配套配置及服務標準化,有效改善了租客的居住體驗。

    “長租公寓”與傳統住宅中介出租有明顯差別,長租公寓又名“白領公寓”“單身合租公寓”,是將業主房屋租賃收集到一起或者由房企開發,由運營方進行標準化統一裝修改造,配齊家具家電,以單間的形式出租給有中長期租房需求且無置業落戶需要的白領人士?,F在“長租公寓”這個概念已經慢慢被熱點城市的求租客接受。長租公寓的運營,有別于以賺取租金差價為主要贏利點的個人住宅出租,而是有專業機構介入的專業化服務模式,長租公寓運營方的利潤點及成本,除了房租,還有服務費、配套設施維護、居住環境升級、金融等。

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