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    房地產金融長效機制落地 一城一策更加精細化

    http://www.wecaremedical.net      2021/1/13 8:52:00      21世紀經濟報道      評論: 0

    盡管2020年全國樓市宏觀數據還未發布,但過去一年,即便有疫情沖擊,商品房市場表現遠遠超出預期。去年上半年,全國商品房銷售面積同比仍下降8.4%,但1-10月份首次轉正為0.03%,1-11月增幅進一步擴大至1.3%。銷售額方面,近年來都市圈發展紅火,新房市場向東中部房價相對高的區域集中,新房銷售額在去年1-8月轉為正增長,全年增速接近兩位數。由此推斷,2020年全國商品房銷售面積、銷售金額將再創歷史新高。

    全國商品房市場超預期表現,首要推動力就是疫情后各地積極在供給端紓困(降低土拍門檻、預售條件等)、需求端“因城施策”,人才政策積極、落戶門檻降低,加上貨幣寬松帶動按揭利率下降,驅動了需求端回升。

    2020年的調控政策,以7月24日房地產工作座談會為“分水嶺”,上半年“一城一策”更加靈活,需求端政策松動主要集中在人才和落戶新政上,契合2020年新型城鎮化對于降低落戶門檻的任務。下半年,熱點城市相繼收緊政策,杭州、東莞、寧波、深圳等房價漲幅過快的城市先后祭出調控,表現在限購限貸升級、限售年限增加、土地市場增設限競條件等。

    去年,商品房市場明顯回升,與金融條件密切相關。上半年,央行三度“降準”釋放長期資金約1.75萬億元,并兩度下調LPR利率中樞,5年期以上LPR累計降幅達15個基點。金融條件寬松疊加利率下降,2020年居民杠桿率有所上升。根據社科院國家資產負債表研究中心的統計,前三季度居民部門杠桿率上升5.6個百分點,由2019年末的55.8%上升到61.4%。

    2020年8月份開始,基于補齊房地產金融宏觀審慎政策框架,樓市政策開始轉向加快建立房地產金融長效管理機制,即從資產端和資金端“雙管齊下”,堵住資金違規流入房地產的渠道——對開發商融資開啟“三道紅線”管控,按照剔除預收款后的資產負債率是否大于70%,凈負債率是否大于100%,現金短債比是否小于1倍等“三道紅線”,對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理,按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%;對銀行資金實施房貸集中度管理,對銀行房地產貸款和個人住房貸款采取占比“雙管控”,越大型的銀行,高限越高,比如工農中建交郵儲地產貸款和個人住房貸款占比,最高限為40%和32.5%,中型股份行占比為27.5%和20%,城商行和縣域銀行占比限制很嚴。

    基于系統性風險防范,2018年央行工作會議就首次提出了“房地產金融宏觀審慎管理”。事實上,控制資金投向地產,這是2016年以來地產金融長效機制的目標之一。2017年“去杠桿”以來,新增貸款中房地產貸款占比一直下降,從2016年的45%下降到今年前三季度的27%。隨著“三道紅線”和房地產貸款集中度管理制度在2021年開始實施,房地產杠桿率將得到控制。這有助于“穩地價、穩房價、穩預期”目標。由此,過往經常出現的房價暴漲、樓市周期波動也將大為緩解。

    不過,隨著都市圈“增長極”戰略推進,人口向都市圈遷徙,樓市將進一步分化。2020年以來,盡管各地政策相對寬松,貨幣環境友好,但對大環境更敏感的熱點樓市回暖更明顯。而內地部分省會城市、大城市二手房價格開始下跌。由于棚改和去庫存紅利退出,前期新增供應開始轉化為海量二手房掛牌,而人口和產業基礎并未得到有效夯實,樓市短期下行有必然性。

    展望2021年,根據近期一系列重要會議的相關指示,在保持調控連續性、穩定性的基礎上,2021年房地產“一城一策”將更加精細化,政策也將趨于分化、高頻化。2021年,貨幣政策逐步向常態回歸,但不會急轉彎,熱點城市的房價、地價、輿論的任何異動,將迅速觸發調控。同時,類似哈爾濱穩定樓市的新政(鼓勵打折促銷、加大公積金買房支持力度),或將在更多內地城市出現。只要“一城一策”落實得好,城市間此升彼落的走勢,將有助于全國商品房市場保持總體穩定。在樓市穩定的同時,住房政策的重心開始轉向保障性租賃住房和長租房市場,讓新市民住得健康安心,助推我國“雙循環”增長格局。

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