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    2021年樓市高增長神話難再:房子很難賣

    http://www.wecaremedical.net      2021/1/5 10:14:00      證券時報網      評論: 0

    元旦假期,朋友圈里的“深圳女孩”火了。深圳已是中國第一富強城市了,按理說對金錢的渴望沒有那么強才對,為啥深圳女孩張口閉口就是“房子”呢?簡單說,房子太貴了,房價上漲帶來的財富收益太誘人了。對深圳來說,樓市在話題的榜首還會呆些日子,但就全國而言,微觀細節已折射出樓市的大趨勢。

    根據國家資產負債表中心數據,2020年9月底,居民部門杠桿率首次超過60%,達到61.4%,同期上升6.3個百分點;實體部門杠桿率達到270.1%,同期上升24.1個百分點。但貝殼數據顯示,去年很多省會城市,甚至國家中心城市,二手房價在下跌。自2017年10月,北京二手房價連跌了31個月。說明什么?過去那種貨幣超發、房價普漲的局面不再出現了。

    這是第一次。還有,現在房子很難賣,新盤“日光”已絕跡(除了價格倒掛的),這也是第一次。當下,開發商賣房全靠中介和媒體渠道。有人說,未來能帶來客流的平臺,要比開發商賺錢多了。某中介告訴我,現在的營銷方案,必須要有高大上的區域規劃,必須要有學位或地鐵加持,有的沒的都得往上靠,甭管什么時候落地,目的就是給客戶營造增值前景。

    否則,此盤非遇冷不可。另外,熱點城市房價上漲,而租金卻在下跌,這種背離也是第一次。這預示著,實體經濟不支持房價上漲,老百姓收入不支持房價上漲,房價向均值回歸也是必然的??赡芎芏嗳瞬贿@么認為,比如上面講的深圳的女生,或許上海女生、杭州女生,也不這么認為。我們經常說,時間是站在趨勢這邊的,盯著浪花卻忽視了長河的流向。

    對于房地產來說,長效機制就是趨勢的這條長河,不要低估政府治理樓市的智慧與韌性。很多人沒有感受到趨勢,只是因為治大國如烹小鮮,采取了“慢變量”驅動趨勢的手法,發力于無形之中、漸次加力。就拿資金面來說,過去,為了鼓勵住房消費,長達20多年,按揭利率低于實體利率,但趨勢在今年反轉了,按揭貸款利率開始高于實體經濟融資利率,彰顯了政策的態度。

    元旦前一天,央行、銀保監會聯合發文,對房地產貸款和個人住房貸款余額啟動“五檔比例”控制,大型銀行二者占比分別不高于40%和32.5%,股份制銀行、城商行、村鎮行最高上限比例依次更低。繼2020年8月對房企融資啟動“三道紅線”管控后,現在又對銀行啟動“五檔比例”控制,房貸供需兩端雙雙擠壓,控制資金流向地產的比例,房貸利率大概率是要走高的。

    說明了什么呢?不再依賴地產了,不再支持樓市高增長了,大家要看到這個趨勢。過去,資產價格上漲快、思維節奏也很快,深陷“快”的世界里,多數人不自覺地“活在當下”,趨勢有意無意地被撇開了。但是,誰也改變不了趨勢,更不能與趨勢為敵。長河里的一朵浪花,歷史中的一粒塵埃,落在一個人頭上,濺到一個人臉上,那就是泰山壓頂或大壩崩塌。

    體察我國的樓市,與發生泡沫危機的日本一樣,長期為動物精神充斥,宗教般地篤信房產投資是“日不落”的安全墊,潮水般的投資情緒將風險沖淡。郭樹清主席不久前在文章中,特別提到“金融能力”這個詞,言指風起青萍之末時,有風險識別和判斷,提前鋪設預案。

    日本國家治理先進,仍無法避免危機,陷入至今不可拔的“債務-通縮”螺旋。調控絕非一個部門之舉,全國上下要一盤棋,匹夫有責。歷史關鍵節點上,要守護14億人財富,又要風險軟著陸。金融治理能力正在跟上,我們每個人都要往前方看,不要成為那片無辜的雪花。

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    編輯:xin

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